Dasinmaz Emlak - Wikipedia

Qanunvericiliyə görə daşınmaz əmlak – üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri (sututarlar) və torpaqla möhkəm bağlı olub təyinatına hədsiz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan bütün əşyalar, o cümlədən binalar, qurğular, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, fərdi yaşayış və bağ evləri, meşələr və çoxillik əkmələr, əmlak kompleksi kimi müəssisələrdir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatına alınması üçün qanunvericiliklə göstərilən əsaslardan birinin olması yetərlidir^[1].

Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur^[1]:

1. Qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar;
2. Qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol;
3. Daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, mənzil sertifikatı;
4. Qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları;
5. Azərbaycanda 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində, o cümlədən torpaq sahələri, binalar və qurğular, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, fərdi yaşayış və bağ evləri, yer təki sahələri, su tutarları, meşələr və çoxillik əkmələr, əmlak kompleksi kimi müəssisələr üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri;
6. Mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə);

Müxtəlif hüquq normalarında, əhatə dairəsindən asılı olaraq, bu anlayış müxtəlif mənalarda istifadə edilə bilər. Kollektiv və tərkibində müxtəlifdir. Mülkiyyət ayrı bir şey kimi və ya maddi dəyərlərin müəyyən bir birləşməsi kimi qəbul edilə bilər. Başqa bir mənada, bu müddət mülkiyyət hüquqlarını da əhatə edə bilər . Vərəsəlik qanununda, "mülkiyyət" anlayışı yalnız maddi dünyanın və qanunun obyektlərini deyil, vəsiyyətçinin öhdəliklərini də əhatə edir. İndiyə qədər hüquqi ədəbiyyatda mülkiyyət haqqında vahid bir anlayış yoxdur. Buna baxmayaraq, bir çox tədqiqatçı, o cümlədən V. A. Lapaç bu terminin ən əhatəli tərifini dəstəkləyir. Onların fikrincə, təbiətə və insan fəaliyyətinə (o cümlədən intellektual) müəyyən qiymətləndirmə ilə verilmiş və məhsula çevrilən hər hansı bir məhsul, habelə onlarla bağlı yaranan hüquq və əmlak öhdəlikləri daxil edilməlidir. Yuxarıdakıları ümumiləşdirərək ümumiləşdiririk. Mülkiyyət — bu maddi şeyləri (o cümlədən) əhatə edən vətəndaş hüquqlarının əsas obyekti qiymətli kağızlar və pul, intellektual işin nəticələri və digər qeyri-maddi faydalar, habelə mülkiyyət hüquqları və əmlak öhdəlikləri^[2].

Daşınmaz əmlak qiymətləndirilməsi ən geniş yayılmış qiymətləndirmə fəaliyyət növlərindən biridir və bir obyektin dəyərinin müəyyənləşdirilməsini əhatə edir. Eyni zamanda, bir neçə növ dəyər müəyyən edilir, praktikada ən çox yayılmışdır: bazar, ləğv, bərpa, əvəzetmə və s.

Bazar dəyəri müəyyən bir bazarda bir obyektin dəyərini xarakterizə edir, eyni zamanda bazar dəyərinin bütün lazımi məlumatlara sahib olan ehtiyatlı bir alıcının obyekti əldə edəcəyi xərc olduğunu düşünmək lazımdır. Bir qayda olaraq, bu dəyər satqı-satqı əməliyyatlarında, bir obyektin girov qoyulmasında, icarə ödənişlərinin təyin edilməsində və s.

Bu xərc, adi bir insan üçün qiymətləndirmə üçün ən vacibdir, çünki əməliyyatların mümkün olduğu real üstünlük qiymətini əks etdirir. Bazar qiymətinin formalaşmasında bir neçə amil rol oynayır:

• İqtisadi. Yaşayış səviyyəsindəki artım və qənaətlərin ortaya çıxması tələbin artmasına səbəb olur — çünki daşınmaz əmlak qənaətin ən etibarlı və mühafizəkar yolu hesab olunur^[3]
• Bank kreditləşməsinin inkişafı — daşınmaz əmlak alıcılarının ödəmə qabiliyyətini azaldır və sayında artım yaradır, bu da məhdud təkliflə birlikdə "aşağıdan" qiymətə güclü təzyiq yaradır.
• Məhdud tədarük — müasir şəhərlər şəraitində tikinti üçün yer tapmaq çətindir, bu da inşaatın aşağı sürətinə gətirib çıxarır və sosial proqramların (növbə siyahısında olan insanlar üçün mənzil, hərbi xidmət və s.) Həyata keçirilməsinin zəruriliyi ilə birlikdə tədarük çatışmazlığı yaradır^[4].
• Əhalinin ənənəvi mənzil problemləri — Rusiyada çox sayda əhali, dar mənzil şəraitində və ya kirayə mənzillərdə yaşayır, bu da bank kreditləşməsinin inkişafı və yaşayış səviyyəsinin artması ilə birlikdə tələbin artmasına və nəticədə qiymətlərin artmasına səbəb olur.
• İnfrastruktur amili — Rusiya güclü mərkəzləşmə ilə xarakterizə olunur. Yüksək həyat səviyyəsinə yalnız böyük şəhərlərdə nail olmaq mümkündür ki, bu da əhalinin mərkəzləşmə səviyyəsini artırır və bu şəhərlərdə mənzilə olan tələbatı formalaşdırır. Bundan əlavə, zəif nəqliyyat infrastrukturu, böyük nəqliyyat mərkəzlərindən kənarda mənzil tikintisinin inkişafına mane olur.
• Yetkin bir kirayə bazarının olmaması — Rusiyada daşınmaz əmlak kirayəsi bazarı, açıq şəkildə yazılmış qanunvericilik bazası olmadan, yarımçıq qalmış bir hüquqi bazaya sahibdir. Nəticə etibarilə, istehlakçılar hər vasitə ilə tələb yaradaraq kirayəçilər sinfindən hüquqları daha yaxşı qorunan sahiblər sinfinə keçməyə çalışırlar^[5].
• Psixoloji amil — bir alış qərarı verərkən alıcılar mövcud qiymət səviyyələrinə görə variantları müqayisə edirlər. Və "bahalı" / "ucuz" anlayışı, müəyyən bir əmlak üçün orta bazar qiymətlərinin təsiri altında formalaşır. Yəni bir əmlak oxşar obyektlər üçün orta bazar qiymətindən yüksəkdirsə, o zaman "bahalı", daha aşağıdırsa, "ucuz" olur. Bu vəziyyətdə mülkün mütləq deyil, nisbi dəyəri nəzərə alınır.